Социальная ипотека

Существующая в настоящее время российская ипотека недоступна широким массам населения и не может решить жилищной проблемы. В связи с этим уже начались разговоры о том, что ипотека ипотеке рознь, что для «богатого» меньшинства должна развиваться коммерческая ипотека, а для «бедного» большинства следует продумать некую «социальную ипотеку». Правомерны ли такие разговоры и может ли ипотека быть разной для различных категорий населения?

Совершенно очевидно, что в стране с такой значительной дифференциацией уровня жизни условия предоставления жилья социально не защищенным слоям населения должны отличаться от программ, ориентированных на достаточно узкую прослойку «богатых». Именно этот фактор лежит в основе того, что только начавшую развиваться ипотеку уже начали пытаться делить на «социальную» и «коммерческую».

Сторонники этого разделения рассуждают так: «социальная ипотека» должна быть основана на государственной поддержке, касаться только социально не защищенных граждан, а улучшение жилищных условий в ее рамках должно происходить только в пределах установленных социальных норм.

«Коммерческая ипотека», напротив, существует для граждан, имеющих достаточно высокие доходы для того, чтобы самостоятельно выполнять обязательства по кредитам. Эта ипотека должна осуществляться на рыночных условиях без какого-либо участия государства.

Подобное разделение ипотеки на «социальную» и «коммерческую» уже начало происходить на законодательном уровне. В частности, оно нашло отражение в федеральной целевой программе «Жилище», рассчитанной на период до 2013 года, а также в Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования, принятой постановлением правительства от 11 января 2000 года.

В конце 2003 года Госдума предложила соответствующим ведомствам разработать специальный закон о «социальной ипотеке», предусматривающий установление общих положений ее реализации для работников бюджетной сферы и малоимущих граждан.

Сторонники «социальной ипотеки» (назовем их «популистами») считают, что можно четко разделить «коммерческую» и «социальную» ипотеку. Главное же, на их взгляд, состоит в том, чтобы последняя не развивалась по «блату» и все, что выделяется из бюджета, было абсолютно прозрачным, а также четко определялось, кто может на эти выплаты рассчитывать.

«Социальная ипотека» — это псевдоипотека?

Однако даже неспециалисту понятно, что введение «социальной ипотеки» повлечет за собой массу вопросов, связанных с тем, кого относить к социально не защищенным и малообеспеченным гражданам. Вся беда в том, что четких критериев оценки здесь нет и, похоже, быть не может. Во-первых, страна слишком большая, и тот доход, который считается большим для одного региона, для другого таковым не является. Во-вторых, уровень официального дохода в стране, где подавляющее большинство работников получают «серые» и «черные» зарплаты, не является объективным показателем. В-третьих, понятие «бюджетная сфера» крайне размыто, ибо сейчас редкий учитель или врач не имеет дополнительных заработков.

У введения «социальной ипотеки» есть и принципиальные противники (назовем их «рыночниками»), которые считают, что все вопросы, связанные с жилищным кредитованием, должны решаться на общих основаниях и по единым стандартам, продиктованным рынком, а не чиновниками.

По их мнению, все, что делается без учета законов рынка, — от лукавого, а «социальная ипотека» — это псевдоипотека, ломающая все рыночные механизмы. Да это и не ипотека вовсе, а приобретение жилья в рассрочку, когда кредитная ставка и реальная стоимость квартиры искусственно занижаются, а разница погашается бюджетными деньгами. Но денег в бюджете нет, и люди практические давно поняли, что с его помощью невозможно решить жилищные проблемы 80% населения страны.

Поэтому «рыночники» говорят, что если государство хочет улучшить жилищные условия своих граждан, то пусть оно помогает конкретным людям. Процентные ставки и стандарты выдачи ипотечных кредитов должны остаться рыночными, просто в справке о доходах, предоставляемой в банк, малоимущие граждане в качестве источника погашения ссуды должны указывать подтвержденное каким-либо государственным органом (например, муниципалитетом) право на получение бюджетной помощи. Ведь на самом деле для банков не важно, откуда заемщик возьмет средства на погашение кредита, будет это его заработная плата или субсидия; главное, чтобы источник финансирования был постоянным и надежным.

Некоторые «рыночники» даже убеждены, что «социальная ипотека» может принести вред, особенно если под ней подразумевать нечто, позволяющее человеку за счет бюджетных средств выторговать для себя не рыночный, а очень дешевый или вообще бесплатный кредит. Особые опасения вызывает вероятность того, что остальные граждане, зная о возможности получить заем практически даром, не выстроятся в очередь за кредитами, предоставляемыми под рыночные проценты.

Эффективность пока сомнительна

Некое подобие «социальной ипотеки» государство уже пыталось создать, разрабатывая программы по предоставлению жилья в кредит военнослужащим и работникам бюджетных сфер. Пока заметного положительного эффекта они не дали, ибо чиновники на местах сами не знают, что и как делать в этом направлении.

Пока на рынке недвижимости сохраняется нестабильность, не может быть речи, например, о снижении первоначального взноса (сейчас это 30% стоимости квартиры). Банки при этом ссылаются на высокие риски. И их вполне можно понять. Например, с некоторых пор разрешено выселять из ипотечного жилья людей, которые не могут погасить задолженность по кредиту. Но, как выясняется, это противоречит Конституции, если квартира у неплательщика — единственная, а вопрос о предоставлении ему альтернативного жилья не решен. Ведутся какие-то вялые разговоры о переселенческих жилых фондах и о муниципальных «доходных домах», но это все пока остается на словах. Да и зачем, скажем, муниципалитету иметь на балансе «социальные дома»?

В некоторых регионах предпринимаются попытки субсидировать из бюджета процентные ставки по ипотечным кредитам. Но эффективность подобного подхода сомнительна. Ведь такое субсидирование должно длиться в течение всего срока кредитования, а это не менее 10–15 лет. Допустим, сегодня в бюджете заложена определенная сумма на эти цели. А что будет завтра, если, например, понизятся мировые цены на нефть и темпы роста экономики замедлятся? Начнут пересматривать статьи расходов и вся система «социальной ипотеки» рухнет?

Что же делать?

Вопрос доступности жилищного кредитования для широких масс российских граждан пока так и остается открытым. Совершенно очевидно, что единственным возможным способом упрощения доступа к ипотеке является снижение стоимости жилья. Для этого на рынке предложение должно значительно превышать спрос. Но можно ли ожидать этого в ближайшем будущем?

Вот тут бы государству и развернуться во всю мощь, изыскивая дополнительные бюджетные средства для финансирования жилищного строительства. Да где там... Гораздо проще, оперируя малопонятным термином «социально-рыночная экономика», выбивать льготы из бизнеса.

Автор: М2