На рынке недвижимости (точнее, нужно говорить шире: в гражданском обороте) существуют такие персонажи: добросовестные приобретатели. Сами слова эти вызывают только положительные эмоции: воображение сразу рисует этаких в высшей степени симпатичных людей, которых – разумеется – надо защищать от всех прочих. Недобросовестных. На практике, однако, часто получается иначе. Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru решил разобраться, — почему.
С совестью у нашего народа отношения сложные. С одной стороны, штука эта в жизни вроде необходимая. С другой – люди как-то интуитивно понимают, что избыток этой материи вреден. Отсюда и фольклор о том, что «трудом праведным не наживешь палат каменных» и «чистосердечное признание смягчает вину, но удлиняет срок». Так вот добросовестный приобретатель очень часто и пытается нажить «палаты каменные» сомнительным способом.
Dura lex…
Начнем, как водится, с законов. Понятие «добросовестный приобретатель» встречается в Гражданском кодексе. Ст. 302 этого документа посвящена… истребованию имущества у этого самого добросовестного приобретателя. Формулировки закона в высшей степени корявые (мой редактор Word подчеркивает их зелененьким, уверяя, что «предложение не согласовано»), поэтому излагаю своими словами.
Добросовестный приобретатель – это тот, кто, приобретая имущество у кого-то, не знал и не мог знать, что продавец не вправе этим имуществом распоряжаться. Эта святая наивность, однако, не защищает от того, что законный владелец может прийти и имущество «истребовать». Исключение делается только для денег и ценных бумаг на предъявителя – они «не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя». Видимо, по той причине, что деньги слишком «обезличены», и отличить украденную купюру от неукраденной невозможно. Для квартир (и любой недвижимости) никаких подобных оговорок нет.
Правда, имеется еще постановление Конституционного суда РФ от 21 апреля 2003 года – оно гласит, что продавец, заключивший сделку с нарушением закона, не может потом оспорить ее в суде. Это решение коллеги-журналисты сразу же окрестили «историческим», месяца два в печати появлялись публикации, суть которых лучше всего передается бессмертным «кричали женщины «ура!» и в воздух чепчики бросали». Со временем пыль улеглась, и стало понятно, что КС родил очередной пшик: ни один нечистоплотный продавец и так не пойдет в суд. За него это делают другие.
Схема такая: у некоего гражданина (Иванов) некто (Петров) незаконным образом отбирает квартиру. Петров этот, естественно, сразу же перепродает Сидорову, Сидоров еще кому-то. В итоге, после 3-4 переходов собственности, квартира оказывается у, например, Волкова, и этот Волков продает квартиру Зайцеву – добросовестному приобретателю. Так вот, «истребовать из незаконного владения» Зайцева никогда не станет сам Волков (он что, безумный – его прямо в зале суда арестовать могут по обвинению в мошенничестве). Скорее всего, придет Иванов (либо его наследники, представители) – а о нем в решении КС ни полслова. Там только о продавце последней сделки, Волкове…
И последнее, что следует сказать о законах – это компенсация в 1 млн. рублей тому, кто признан добросовестным приобретателем, но квартиру у кого все-таки отобрали. Говоря об этой норме, эксперты пользовались оборотами вроде «где-то в законах, но не помню точно, где». Такая забывчивость вполне объяснима. Как отметил Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость», это «мертвая» норма закона, она не работает. Деньги в бюджет на эти цели не закладываются, не определена процедура выплат, неизвестен государственный орган, который должен этой работой заниматься. В результате за все годы не было ни одного прецедента, когда люди, лишившиеся квартиры, получили бы такую компенсацию. Не говоря уж о том, что 1 млн. рублей – это деньги совершенно смешные для сегодняшнего рынка недвижимости. По крайней мере, московского…
