Напомним читателю, что наш Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru буквально по косточкам разобрал этапы процесса покупки квартиры – от обзвона вариантов до внесения аванса. Какой этап следующий? Продавец должен договориться с покупателем о сроках выхода на сделку, собрать пакет документов, выбрать банк, где придется хранить деньги до регистрации.
О том, как грамотно подготовиться к сделке, рассказывает судья третейского суда, председатель комитета защиты прав потребителей риэлторских услуг Московской Ассоциации риэлторов, член комитета по этике РГР Вероника Панкова.
Шаг первый. Сначала - обязательные документы
Все документы, собираемые продавцами на этом этапе, можно разделить на две категории: обязательные, то есть необходимые для проведения сделки, и необязательные, но нужные для дальнейшего спокойствия покупателя.
Документов, необходимых для проведения сделки, не так уж и много:
- правоустанавливающие документы;
- справки из БТИ. С 1 марта этого года в БТИ вместе со старой справкой «поэтажный план + экспликация» выдают кадастровый паспорт квартиры. «Добыча» этих справок через ОАО «Мосжилрегистрация» обойдется примерно в 4500 рублей;
- выписка из домовой книги;
- отчет об оценке рыночной стоимости квартиры. Он понадобится, если квартира покупается по ипотеке. Это довольно трудоемкая процедура. Надо привести оценщика в квартиру, затем съездить в оценочную компанию, забрать оценку, отвезти в банк и в страховую компанию. Имейте в виду, что оценочная компания должна быть аккредитована в банке, который выдает заемщику ипотечный кредит. Услуга по оценке квартиры эконом-класса может обойтись в 4-4,5 тысяч рублей;
- разрешение опекунского совета на продажу. Оно необходимо только в тех случаях, когда ребенок является собственником, либо сособственником квартиры. Когда ребенок просто зарегистрирован в квартире, разрешение на продажу органов опеки не нужно. Исключение - случаи, когда при приватизации были нарушены права детей. Если в 1991 - 94 гг. ребенок не был включен в число сособственников при приватизации, то сегодня он не является собственником квартиры. По закону считается, что его права были нарушены. В этом случае за разрешением на продажу необходимо обращаться в органы опеки.
Прохождение опекунского совета - процесс непростой. Требования опекунских советов к форме подачи документов разные не только в регионах, но и в столице. Некоторые органы опеки требуют предъявления подлинников правоустанавливающих документов. Кому-то достаточно копий. Кто-то требует присутствия продавцов альтернативной квартиры, иные желают видеть покупателей недвижимости.
- согласие супруга. Его берут в том случае, когда квартира приобреталась во время брака. В этом случае квартира считается совместно нажитым имуществом, даже если официальный собственник – один.
Шаг второй. Запасемся необязательными документами
Опытные агенты по недвижимости требуют с продавца, либо собирают сами еще ряд бумаг, позволяющих в дальнейшем покупателю квартиры спать спокойно.
- справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Никогда не помешают, только лишний раз подтвердят дееспособность, вменяемость и трезвую память продавца на момент сделки;
- копия финансово-лицевого счета. Она не нужна для проведения сделки, но риэлторы берут этот документ. Бывает, что в квартире никто не прописан, а в копии финансово - лицевого счета значится посторонний человек;
- справки об отсутствии задолженности за коммунальные услуги, электричество и телефон, позволят спокойно спать покупателю. Например, приходится сталкиваться с продавцами квартиры, скрывающими задолженность (чаще за электричество) на сумму 20 - 30 тысяч рублей;
- нотариально заверенные согласия на продажу или отказы от претензий членов семьи. Они собираются в зависимости от ситуации с правоустанавливающими документами. Часто бывает, что подобные документы не нужны для проведения сделки, — только для того, чтобы покупатель ни о чем не волновался.