Почему-то, когда мы говорим о частных инвестициях в недвижимость, то, прежде всего, имеем в виду вложения в квартиры и загородные дома. Но ведь существует еще и «нежилье», то есть – коммерческие площади. В самом деле, почему бы частным инвесторам не попробовать себя на офисно-торговом поприще, - ведь судя по прогнозам, цены на нежилую недвижимость будут только расти.
Все специалисты, занимающиеся коммерческой недвижимостью говорят хором: в столице (и, видимо, не только в столице) острый дефицит коммерческих площадей. Не хватает складов, офисов, помещений для торговли. Особенно остро ощущает на себе этот дефицит малый и средний бизнес. Какой-нибудь крупной богатой фирме ничего не стоит построить себе специальную офисную башню или купить несколько этажей в бизнес-центре класса А+. Такие «оптовые покупатели» и есть любимые клиенты офисных строителей и продавцов.
Более того, на рынке коммерческой недвижимости появились очень серьезные игроки, которые вообще могут отбить охоту частным инвесторам играть в эти игры. Как сообщил журналу о недвижимости Metrinfo.Ru руководитель отдела коммерческой недвижимости компании «Московские огни» Александр Черников, рынком новостроек коммерческой недвижимости давно интересуются крупнейшие девелоперские структуры (такие как ЗАО «ROSS Group»; ЗАО «Сити Гало»), обладающие крупным собственным капиталом для того, чтобы довести строительство до конца и продать объект коммерческой недвижимости по максимальной стоимости, либо сдать в аренду. Так что на первичном рынке дорогой коммерческой недвижимости частному инвестору делать особенно нечего. Но чем труднее достать заветный плод, тем он слаще!
Московская коммерческая недвижимость растет в цене сама по себе, последние 5-7 лет она вошла в «пик» инвестиционной привлекательности. Некоторые эксперты полагают, что коммерческий рынок повторяет сегодня «фортель» рынка жилья, совершенного им в 2006 году.
Кроме того, ощутимые дивиденды принесет и аренда. По оценке главного специалиста риэлтерского агентства «Савва» Сергея Есинова, хозяин торгового зала или офисного помещения вернет вложения лет через 7 – 8, а в некоторых регионах и того быстрее – года через 4 – 5.
Вкладываемся в стройку
Объекты коммерческой недвижимости, продаются частным инвесторам задолго до окончания строительства, — говорит Александр Черников («Московские огни»). Причем это происходит во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости, что опять-таки объясняется дефицитом.
Рассчитывать на покупку площади менее 100 кв. метров не приходится. Еще три-четыре года тому назад еще можно было обзавестись помещением для небольшого магазина, а теперь эти времена миновали.
Стоимость 1 кв.м. строящейся коммерческой недвижимости зависит от месторасположения этой недвижимости, стадии строительства, размера площади. Чем меньше площадь и чем ближе к дате сдачи объекта Госкомиссии, тем цена выше. При сдаче объекта Госкомиссии стоимость 1 кв.м. возрастает не менее чем на 20%. Поэтому частные инвесторы, планируя провести продажу приобретенных площадей, могут рассчитывать на инвестиционную прибыль не менее 30-40% годовых, — считает Черников.
Нам удалось найти предложения продажи офисных площадей на этапе продажи. Около $4500 просят за квадратный метр в районе «Щукинской», $3750 – в районе «Савеловской». Наиболее приемлемое предложение мы нашли в строящемся бизнес-центре Подольска - $2800.
Пытаемся купить готовое
Частному инвестору подходящие предложения надо буквально «отлавливать» и на первичном и на вторичном рынке. Так, например, нам удалось найти в Интернете объявление о продаже 4-этажного административного комплекса, состоящего из двух зданий в районе станции метро «Бауманская».
Продажная цена целого объекта площадью 1200 кв.м составляет $ 4,9 миллиона. Однако продавец готов был продавать его офисными блоками, размером от 80 кв.м. При этом стоимость одного квадратного метра возрастает с $4100 долларов за кв. метр до $5900.
