Сегодня банки предлагают массу ипотечных программ для покупки жилья в кредит и в борьбе за заемщика разрабатывают привлекательные схемы. А вот «нежилье», то есть, коммерческая недвижимость — офисы, магазины, склады, — оказалось ипотечной сиротой. Почему так происходит, — спросили мы наших экспертов, неужели банкам это неинтересно?
Журнал о недвижимости Metrinfo.Ru задал специалистам рынка недвижимости следующие вопросы:
— Почему в России так мало ипотечных сделок с коммерческой недвижимостью?
— Разрабатывают ли банки ипотечные продукты для коммерческой недвижимости? Выгодно ли это банкам?
Легче принести чемодан с долларами
Павел Комолов, директор департамента продаж Независимого бюро ипотечного кредитования:
Тормозит развитие практики покупок нежилых помещений в кредит несколько факторов. Во-первых, в России нет практики получения банковских кредитов на создание бизнеса. Компания-«младенец», проработавшая на рынке менее года, банкам просто неинтересна.
Крупная компания может договориться с банком на индивидуальных условиях о кредите на строительство или приобретение здания, но тут возникает «во-вторых». Ипотечную сделку с нежилым помещением тяжело провести юридически. У нас хорошо отлажен юридический механизм ипотечных сделок с жилой недвижимостью. Поправок к закону, которые должны упростить ипотечные сделки на приобретение гостиницы или склада, игроки рынка ждут уже 1,5 года.
В-третьих, продавцы нежилых помещений неохотно продают ее в кредит. Чтобы коммерческая площадь могла быть предложена к приобретению с помощью ипотеки, собственнику надо сначала отдать ее банку в залог и ждать появления покупателя. Кому это нужно сейчас, когда в секторе коммерческой недвижимости сложился рынок продавца, желающие купить или арендовать современный офис выстраиваются в очередь?
И, в-четвертых, — последний фактор в порядке перечисления, но не в порядке значимости. Большинство и продавцов, и покупателей уклоняются от уплаты налогов и предпочитают приобретать коммерческие здания с помощью «серых схем»: при посредничестве фирм-«однодневок», с помощью покупки компании, на балансе которой находится здание. Бывает, что, как в старые добрые девяностые, они просто приносят на сделку чемоданы долларов.
Площади скупают и арендуют «на корню»
Никита Чулочников, руководитель Управления Департамента Национального агентства финансовых исследований:
На современном российском рынке коммерческой недвижимости нет понятных и прозрачных правил, он отстает от рынка жилья. Предлагаемые площади не всегда соответствуют тому классу, который заявляют застройщики. Например, офис позиционируют как класс А, А+, а помещение, в лучшем случае, соответствует уровню класса В+. Это объяснимо: в нашей стране такой сегмент бизнеса, как обеспечение офисами, находится в зачаточном состоянии.
Вместе с тем растет спрос на современные офисные помещения класса А+, и объекты, которые действительно ему соответствуют, даже не выставляются на торги. Площади скупают или арендуют «на корню», то есть еще на стадии строительства, причем застройщик часто может выбирать клиента.
Офисы класса С и D обычно не продают, а сдают в аренду, причем на срок не более года. В таких площадях заинтересованы начинающие фирмы или компании, чей бизнес неустойчив или не слишком рентабелен. Обычно предприниматели такого уровня не стремятся приобретать коммерческую недвижимость в собственность – ведь это обременение. Значит, нет условий для развития кредитования.
«Коммерческая ипотека» может развиваться только в том случае, когда спрос на офисные помещения будет равен предложению. Возможно, когда наступит даже переизбыток хороших площадей. В таких условиях сами девелоперы и управляющие компании будут заинтересованы в привлечении клиентов, вводу на рынок крупных игроков. До этого рынок дорастет еще не скоро.
