Спрос на нежилые помещения в крупных городах значительно превышает предложение. Да и цены на коммерческую недвижимость растут как грибы после дождя. Поэтому у многих возникает соблазн пойти по пути наименьшего сопротивления: снять обычную квартиру в многоквартирном доме и оборудовать там свое представительство.
На вопрос: «Можно ли заниматься предпринимательской деятельностью в жилом помещении?», закон однозначного ответа не дает.
Пункт 3 ст. 288 и пункт 2 ст. 671 Гражданского кодекса РФ допускают использование квартир исключительно для проживания. В иных случаях необходим перевод недвижимости в разряд нежилого помещения.
Однако, жилищное законодательство (п. 2 ст. 17 Жилищного кодекса РФ) в принципе разрешает задействовать для работы собственные квадратные метры, но при условии, что это не нарушает прав и законных интересов других граждан и при соблюдении требований, предъявляемых к жилым помещениям.
Юристы не усматривают в этих законодательных актах никакого противоречия. Работать в квартире можно на вполне законных основаниях, если вы занимаетесь предпринимательской деятельностью в одиночку и не нуждаетесь в складских, производственных и иных специализированных помещениях. В подавляющем большинстве случаев это положение относится к так называемым «самозанятым» гражданам – таким, как адвокаты, независимые бухгалтеры и аудиторы, частнопрактикующие врачи-психотерапевты, оценщики и арбитражные управляющие, люди творческих профессий и т. п.
Иными словами, в собственной квартире можно заниматься тем, что не создает шума, неприятных запахов, вибрации стен, угрозы возгорания или отравления окружающих.
Если иного выхода, как покупка квартиры в жилом доме, нет, то можно попытаться перевести приобретенную недвижимость в нежилой фонд.
Для этого придется соблюсти ряд условий.
Во-первых, необходимо быть собственником помещения.
Во-вторых, квартира должна находиться либо на первом этаже многоквартирного дома, либо непосредственно над другим нежилым помещением.
В-третьих, должен присутствовать свободный доступ к инженерным коммуникациям подъезда или дома. Если такового нет, то собственник должен обеспечить его за свой счет (например, переделав отводку газоснабжения, если газовая труба проходит через его помещение).
В-четвертых, в доме должна иметься возможность оборудовать отдельный вход.
И в-пятых, помещение не должно находиться в залоге или под арестом, не должно быть обременено правами третьих лиц и не использоваться гражданином в качестве места постоянного проживания. То есть хозяин должен из нее «выписаться».
Согласие владельцев помещений, примыкающих к переводимой в нежилой фонд квартире, по закону не требуется. Однако, нелишне им заручиться, поскольку частенько чиновники перестраховываются, опасаясь реального или мнимого народного гнева. Если такого согласия не будет, то в переводе вам, конечно, не откажут, но будут, как могут, тянуть процесс и придираться к разным мелочам.
Если все эти условия соблюдены, то можно начинать процедуру перевода.
Шаг первый: пишем заявление
Закон не устанавливает форму заявления о переводе помещения (квартиры) в состав нежилого фонда, но, по сути, заявление играет роль сопроводительного письма, в котором должны содержаться непосредственно волеизъявление и список прилагающихся документов. Кроме того, неплохо отразить информацию о перепланировке помещения, если таковая необходима.
Шаг второй: собираем документы
Правоустанавливающие документы
Основным правоустанавливающим документом, согласно законодательству РФ, является Свидетельство о регистрации права гражданина на тот или иной объект недвижимого имущества. Выдается оно региональным Органом Федеральной регистрационной службы, чья функция — государственная регистрация прав на недвижимое имущество и ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Можно приложить подлинник этого документа или его нотариально удостоверенную копию.
