«Долёвка» и её конкуренты

Самыми активными критиками пресловутого ФЗ214 (в просторечье закона о «долевке») были не столько обманутые дольщики, сколько строительные компании. Застройщики через свои профессиональные объединения и ассоциации настойчиво продвигали внесение поправок в «сырой» закон. Так возникло мощное лобби строительного сектора экономики.

Ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо­-Запада» приняла деятельное участие в отстаивании интересов региональных застройщиков. Что же удалось отстоять питерским лоббистам? Об этом рассказал генеральный директор ассоциации строительно-­промышленного комплекса Северо­-Запада Михаил Юрьевич Викторов.

Несмотря на то, что закон в своем основном виде не касается малоэтажного строительства, в одном из вариантов были ссылки на то, что его действие распространяется и на этот сегмент. Таким образом, под действие статей подпадали загородные дома, коттеджи, таунхаусы и иже с ними. Застройщикам это показалось нелогичным.

М.В.: Мы спорили на самом высоком уровне, вплоть до администрации президента. Если следовать логике законодателей, нужно все туда включить: и коммерческую недвижимость, и некоммерческую. Защищать всех подряд на всякий случай. Однако проблемы, породившие закон, не касаются коттеджного и малоэтажного жилья.

При возведении многоквартирного дома можно было ввести в заблуждение сотню-другую граждан и прямо на месте свежевырытого котлована собрать пару миллионов долларов. По мнению Викторова, при строительстве малоэтажки подобное просто невозможно, так как будущий дом привязан к участку, а участок, скорее всего, уже находится в собственности. Именно инициатор строительства финансирует возведение дома. Собственник земельного участка контролирует все этапы строительных работ, оценивает качество и может в любой момент расстаться с наемными работниками.

Апеллируя к здравому смыслу, удалось убедить законодателей, что в данном случае они перестраховались.

ДН. Как бы вы охарактеризовали «закон о долевке»?

МВ: Там содержались такие жесткие формулировки, что было понятно, что по этому закону в тех экономических условиях строить жилье было бы невозможно. Идеология была заложена правильная: повысить безопасность рынка, защитить инвестиции, но, как тогда кто­то очень точно определил, заодно и задушить в объятиях. Предполагалось полностью исключить риск двойных продаж. С этими пунктами все застройщики и ассоциация были согласны ведь каждый такой случай вызывал резкий всплеск недоверия. Один аферист мог разрушить репутацию всего рынка. В последние три года проблема двойных продаж отпала. Застройщики очень жестко контролируют квартирографию, и те манипуляции, которые ранее существовали вокруг механизма бартера, вместе с бартером остались в прошлом. Застройщики поддерживают и проектные декларации, которые гарантируют наличие всего пакета разрешительной документации. Компании сейчас перестроились, поменяли схемы. Переориентировались на работу с банковским кредитным сектором, стали более прозрачными, более безопасными в глазах инвестора или кредитного учреждения. Результат — рынок перестроился, не переболел с высокой температурой или летальным исходом, а все-таки выжил и работает. В данный момент у застройщиков прямого интереса к долевой схеме нет. Нынешний рост цен заставляет обратить внимание на более дешевые инвестиционные ресурсы банков.

ДН. Долевое строительство было неизбежным злом?

МВ. Нет. В последнее десятилетие долевое участие было наиболее рентабельной и результативной формой стимулирования строительства но настают иные времена. Питерский рынок в 1999м «переболел» и приобрел иммунитет, а вот рынок Московской области долго жил в тепличном климате больших денег. Сейчас появилось больше возможностей. Можно работать с кредитами банков, можно выпускать облигационные займы, можно выпускать жилищные сертификаты. Никто не отменял и долевое участие. Рождается еще одна схема — жилищно­накопительные счета в банке.

ДН. Как долго цены на рынке жилья будут расти?

МВ. Лихорадка, вызванная повышенным спросом, снимается увеличением объемов предложения. Дело даже не в том, что может быть выброшен на рынок какой­то заветный объем — несколько тысяч квадратных метров. Достаточно информации о некоем предполагаемом стабильном увеличении предложений. Текущая ситуация говорит о том, что спрос превышает предложение примерно на 30%. Сейчас велик приток иногородних покупателей; даже те, кто был ориентирован на московский рынок, стали отдавать предпочтение Санкт-Петербургу и пригородам. Я категорически не согласен с позицией ряда федеральных чиновников, которые предполагают введение санкций за покупку второй, третьей квартиры. Наоборот, любой приток денег лишь оживит рынок. Помимо прочих неблагоприятных моментов, питерский жилищный рынок сдерживает так называемый “сетевой” вопрос. И если выделение пятен для застройки не является проблемой, то вопрос энергообеспечения стоит очень остро. Нет инженерных сетей, магистральных и поквартальных. Городу обещают выделить дополнительные средства, но решение проблемы с «Ленэнерго» тянется не первый год. И в этом году уверенности в благоприятном исходе нет.