Человек решил стать землевладельцем и присмотрел участок. Ударили по рукам с продавцом — тихим пенсионером, пошли к нотариусу, где получили доверенность (на имя друга детства) на подготовку документов и продажу. Было это два года назад, а кандидатом в домовладельцы оказался главный редактор «Загородного обозрения» Филипп Урбан. За обозначенный период ему пришлось шаг за шагом пройти все нюансы оформления права собственности. Мы уверены, что лучше всего учиться на чужом опыте, поэтому предложили прокомментировать ошибки и «слабые звенья» сделки с участком на вторичном рынке опытного практика— руководителя юридического отдела компании «Русский фонд недвижимости» Максима Финионова.
И это особо актуально, потому что цены на недвижимость растут, а сделка длится не один день. Покупка земли рассматривается сегодня как выгодное вложение средств. При этом многие из тех, кто получил участки в садоводствах «последней волны» (в конце 1980-х годов во многих массивах давали уже не по шесть, а зачастую по восемь–десять соток), готовы их по выгодной для себя цене уступить.
Как отмечают риэлтеры, подавляющее большинство «пассивных» продавцов участков ИЖС и в садоводствах имеют единственный документ, подтверждающий их право собственности, — хорошо знакомое агентам по недвижимости «розовое» Свидетельство на право собственности на землю. Как правило, такие продавцы (обычно граждане пенсионного возраста) не готовы к активным действиям, связанным с подготовкой необходимых для продажи документов. И их можно понять. Разъезды по инстанциям, получение всех необходимых справок, суточные очереди в регистрирующих органах, в особенности когда требуются выезды в не самые ближние райцентры (например, Лугу или Выборг), — требуют недюжинного здоровья и железных нервов. Для пожилого человека эти хлопоты становятся порой непреодолимым препятствием. В этом пришлось убедиться на собственном опыте.
Доверенного три года ждут: сделка с отсрочкой
Если вы потенциальный покупатель и в предвкушении радости от того, что скоро станете землевладельцем, смело решили взять все хлопоты на себя — будьте готовы к тому, что они превратятся в многомесячный марафон. Традиционный первый шаг участников будущей сделки, после того как они нашли друг друга и договорились о цене, — поход к нотариусу. Здесь оформляется доверенность на подготовку документов и последующее оформление договора купли-продажи земельного участка. Как правило, в этом случае покупатель и расплачивается с продавцом. Доверенность выписывается, естественно, не на покупателя (сам себе человек продать ничего не сможет), а на третье лицо (которым, к слову, не может быть супруг покупателя).
«Это очень плохое начало сделки, — комментирует Максим Финионов, — если учесть, что от момента оформления доверенности до получения правоустанавливающих документов новым владельцем даже в самом благоприятном случае пройдет год, многое может произойти».
Поэтому такой вариант «без страховки» возможен только в случае, если покупатель, продавец и его доверенное лицо закадычные друзья, дружба которых проверена годами. Во всех остальных раскладах возникает множество юридических рисков для будущего землевладельца.
Во-первых, у любой доверенности есть срок действия: полгода, год, максимум — три года. Опыт показывает, что порой и трех лет для оформления сделки оказывается мало.
Во-вторых, продавец, узнав о том, что цены на рынке земли продолжают расти, может отозвать доверенность или, намекнув о своем намерении это сделать, потребовать пересмотра условий (разумеется, в свою пользу). В этом случае ваши возможности вернуть выплаченные ему деньги законным путем равны нулю. Зато возможность остаться без приобретения приближается к ста процентам.
Третий минус заключается в том, что доверенность в любом случае выписывается на третье лицо. И все долгие хлопоты по сбору документов и получению кадастрового номера становятся его работой. Здесь вы попадаете в зависимость от его занятости, настроения, отношения к вам. К тому же с этим человеком тоже всякое может случиться: он может заболеть, уехать или просто-напросто продать «ваш» участок кому-либо другому.
