Налогообложение сделок с недвижимостью

Вопросы налогообложения сделок с недвижимостью часто задаются клиентами. При сделках с недвижимостью обычно возникают вопросы по подоходному налогу и налогу на имущество, переходящее в порядке наследования или дарения.

При сделках с недвижимостью один экземпляр договора органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество предоставляется в налоговую инспекцию. На основе цены имущества, указанной в договоре купли-продажи, налоговые инспекции начисляют размер подоходного налога.

Для государственной регистрации сделки с недвижимостью органы государственной регистрации требуют справки об отсутствии задолженности по налогам, это, в частности, предусматривается инструкцией Министерства юстиции РФ. Государство в данной ситуации решает свои задачи, нарушая конституционное право граждан на распоряжение своей частной собственностью. Но в Конституционный суд РФ граждане по этому поводу пока еще не обращались. Конфликт с налоговыми органами иногда возникает по поводу земельного налога, который в последнее время налоговые инспекции начали начислять, весьма увеличив размер этого налога для граждан, используя свои внутренние подзаконные акты, в частности, в ситуации, когда объект на земельном участке является незавершенным строительством. В данной ситуации налоговые органы нарушают права граждан. Но граждане, которым срочно необходима справка об отсутствии задолженности по налогам, уплачивают земельный налог по завышенным ставкам, не обращаясь в суд.

Размер подоходного налога в России составляет 13%. При продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домов или земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее пяти лет, налогообложению не подлежит доход от продажи этого имущества в сумме не более 1 000 000 рублей. В случае если в договоре купли-продажи стоимость имущества превышает 1 000 000 рублей, то с суммы превышения продавец обязан заплатить подоходный налог в размере 13%. При продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домов или земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика пять лет и более, сумма, получаемая от продажи, не подлежит налогообложению.

Также налоговые инспекции занимаются контролем доходов граждан по их расходам. В случае если гражданин купил недвижимое имущество на сумму, которая превышает его задекларированный годовой доход, то налоговая инспекция пришлет письмо с просьбой явиться в налоговую инспекцию и объяснить происхождение своих денежных средств. Контроль за доходами граждан по договорам о долевом участии в строительстве налоговые инспекции не осуществляют на основании письма Управления Министерства по налогам и сборам по Санкт-Петербургу. Гражданин, осуществивший новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, а также сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным на приобретение жилого дома или квартиры. Сумма налогового вычета составляет до 600000 рублей. По окончании года приобретатель может подать заявление о возврате подоходного налога, уплаченного на сумму до 600 000 рублей. Пример: если гражданин за год заплатил подоходный налог с суммы 900 000 рублей, 700 000 рублей он потратил на покупку квартиры, то по окончании этого года государство должно ему вернуть 78 000 рублей.

Для исчисления налога на имущество, переходящее в порядке дарения или наследования, налоговые инспекции используют справки о стоимости имущества, предоставляемые нотариусами. Порядок уплаты налога на имущество, переходящее в порядке наследования или дарения, определяется законом РФ. Налог на имущество, переходящее в порядке наследования, уплачивается со стоимости имущества, превышающей 85 000 рублей. Ставки налога установлены в размере 5, 10 и 20% от стоимости имущества для наследников разных очередей и увеличиваются с увеличением стоимости имущества, переходящего по наследству. Налог на имущество, переходящее в порядке дарения, уплачивается с стоимости имущества, превышающей 8000 рублей. Ставки налога установлены в размере 3% от стоимости имущества для детей, родителей и 10% - для остальных категорий одаряемых. От уплаты этого налога освобождаются супруги, а также наследники (одаряемые), получающие жилые дома или квартиры от лиц, с которыми они совместно проживали в этих жилых домах или квартирах. Наиболее простым способом избежания налогообложения налогом на имущество, переходящее в порядке дарения, является осуществление дарения с помощью договора, составленного в простой письменной форме. В этой ситуации нотариус не предоставляет в налоговую инспекцию справку о стоимости имущества, переходящего по дарению, и налоговый инспектор с формальной точки зрения не имеет возможности начислить подлежащий налогообложению размер налога. Для избежания налога на имущество, переходящее в порядке наследования, за признанием права на наследственное имущество следует обращаться в суд. При этом нотариус не выдает свидетельство о праве на наследство, не предоставляет в налоговую инспекцию справку о стоимости имущества, переходящего по наследству, и, следовательно, налоговый инспектор, опять же, не будет начислять налог на имущество, переходящее в порядке наследования.

В ближайшее время государство сформирует налоговую систему РФ, и тогда количество конфликтов с налоговыми органами, которые сейчас возникают из-за различных подзаконных актов М инистерства по налогам и сборам, уменьшится.