Событие, о котором так долго все говорили, наконец-то свершилось. 30 октября 2001 года опубликован и вступил в действие Земельный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". В связи с этим хотелось бы обратить внимание участников рынка недвижимости на ряд положений, содержащихся в данных законодательных актах.
Впервую очередь рассмотрим требования Кодекса, касающиеся всех владельцев земельных участков, и граждан, и юридических лиц.
В соответствии с пунктом 2 статьи 8 в актах уполномоченных органов о предоставлении земельных участков, в документах государственного земельного кадастра, а также в договорах, предметом которых являются земельные участки, документах о государственной регистрации прав на них и в иных, предусмотренных законодательством случаях, должна указываться категория земель, к которой отнесен земельный участок. Такие категории установлены в пункте 1 статьи 7 Кодекса, и всего их семь, это: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли поселений; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда и 7) земли запаса.
На практике часто возникают трудности с определением видов сделок, подлежащих государственной регистрации. Напомню, что, в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ, "договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом". При решении вопроса о том, какие сделки с земельными участками подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Кодекс в пункте 2 статьи 25 отсылает к федеральному законодательству. Следовательно, регистрации подлежат те сделки, для которых это требование установлено законом, за исключением договоров аренды, субаренды и безвозмездного пользования земельными участками, заключенных на срок менее одного года (пункт 2 статьи 26 Кодекса). Таким образом, государственной регистрации подлежат и считаются заключенными с момента такой регистрации договоры аренды, субаренды и безвозмездного пользования земельными участками, если они заключены на срок один год и более, а также дарения, ренты земельного участка и договор ипотеки.
С введением в действие Земельного кодекса должны прекратиться и споры о необходимости обязательного нотариального удостоверения договоров купли-продажи земельных участков, поскольку признан в числе прочих утратившим силу содержавший такую норму Закон "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства".
Что же касается прав на земельные участки, а именно, права собственности, права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), то, в соответствии с пунктом 1 статьи 25 Кодекса, они возникают по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Кроме того, Кодекс установил, что ограничения прав на землю, установленные актами исполнительных органов государственной власти либо органов местного самоуправления или по решению суда также подлежат государственной регистрации, причем перечень таких ограничений является открытым (статья 56 Кодекса), то есть любые условия, стесняющие либо ограничивающие правообладателя при осуществлении им права пользования, владения или распоряжения земельным участком, должны быть зарегистрированы. При этом необходимо иметь в виду, что такие ограничения сохраняются и при переходе права собственности на земельный участок (пункт 5 статьи 56 Кодекса).
