Переход права собственности. Безопасность оформления сделки

Недавно по Санкт-Петербургскому телевидению была показана передача "Вне закона", в которой затрагивалась проблема, связанная со сделками, совершаемыми мошенниками с жильем одиноких престарелых граждан. В заключение прозвучали рекомендации журналиста - "никому не давать своего паспорта, документов на квартиру, ничего не подписывать не читая". Этим советом, безу-словно, следует воспользоваться, если вы не намерены продавать свое жилье либо иным образом менять свои жилищные условия.

А мы сегодня поговорим о том, как обезопасить себя в том случае, если вы все же решили продать свою квартиру.

Действующее законодательство содержит несколько механизмов, направленных на обеспечение выполнения покупателем обязательств по договору. Другими словами, чтобы с вами за проданную квартиру расплатились полностью, необходимо при совершении сделки знать следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 558 ГК РФ договор купли-продажи жилья подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. То есть участники сделки, придя к соглашению по всем существенным условиям договора, оформив его в виде одного письменного документа, подписанного сторонами, удостоверив (по желанию) нотариально, должны представить его на государственную регистрацию в соответствующее учреждение юстиции.

Регистрация договора будет являться гарантией того, что продавец действительно является собственником продаваемого жилья, что данное имущество не обременено правами третьих лиц, на него не наложено ареста, что договор соответствует действующему законодательству и заключен. Кроме того, информация о зарегистрированном договоре будет внесена в Единый государственный реестр прав как обременение, что исключит возможность продажи квартиры одновременно нескольким лицам. Именно с момента регистрации договор начинает действовать, и у сторон возникают соответствующие права и обязанности: у продавца возникает право требовать соответствующей оплаты и обязанность передать оплаченный товар, а у покупателя - обязанность уплатить и право требовать передачи оплаченной вещи. Заключив договор, стороны совершают все необходимые действия по его исполнению, после чего подписывают акт приема передачи и на его основании регистрируют уже переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю.

Такая схема предусмотрена законодателем для обеспечения прав всех участников сделок с жильем. Однако большинство покупателей по-прежнему расплачивается за недвижимость до того, как договор будет представлен на регистрацию и, соответственно, заключен, становясь тем самым заложниками возможного отказа и срыва сделки.

Другой вариант обеспечения исполнения обязательств предусмотрен законодателем для сделок купли-продажи, совершаемых в кредит, то есть когда право собственности на недвижимое имущество переходит к покупателю до того, как он полностью рассчитался с продавцом. В такой ситуации права продавца обеспечиваются залогом, возникающим в силу закона в соответствии с пунктом 5 статьи 488 ГК РФ и пункта 3 статьи 489 ГК РФ, если договором продажи в кредит предусмотрена рассрочка платежа. В данном случае момент заключения договора и момент перехода права собственности на объект недвижимости также связаны с регистрацией и будут совпадать по времени. Однако одновременно с этим, независимо от волеизъявления сторон сделки, исключительно на основании сведений, полученных из договора о том, что оплата частично либо полностью будет осуществлена в будущем, в Единый государственный реестр прав будет внесена запись об обременении проданного объекта недвижимости ипотекой. В связи с этим очень важно в договоре отразить реальные события, связанные с процедурой оплаты. Необходимо также иметь в виду, что в данном случае обременение ипотекой может быть снято только по совместному заявлению обеих сторон договора, решения суда о прекращении ипотеки либо по заявлению владельца закладной, если такой документ оформлялся.

Кроме тех способов обеспечить исполнение обязательств со стороны покупателя недвижимости, которые вкратце были рассмотрены выше, мне хотелось бы дать еще несколько советов, продиктованных практикой работы юристом, и которые, как я надеюсь, позволят избежать некоторых возможных проблем.

Никогда не заключайте безвозмездный договор, то есть договор дарения, если на самом деле вы намерены получить за свою квартиру деньги. В противном случае, если с вами не расплатятся или расплатятся не полностью, у вас не будет никаких законных оснований требовать уплаты каких бы то ни было денежных сумм.

Указывайте в договоре истинную цену, за которую вы продаете квартиру. Это позволит продавцу требовать уплаты покупателем именно той суммы, которая указана в договоре, а покупателю ее возврата в случае признания по какой-либо причине договора недействительным в судебном порядке.