Согласие на регистрацию больше не требуется

05.03.2001 Президентом Российской Федерации утвержден Федеральный закон №20, внесший изменения в ст. 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

С полным правом можно сказать, что данная статья вызывала самые большие споры по вопросам ее применения с момента вступления в силу закона "О регистрации…" 31.01.1998.

Согласно правилам, содержащимся в старой редакции п.1 ст. 24, любое лицо, приобретающее право собственности на объект недвижимости, находящийся в общей долевой собственности, при обращении в учреждение юстиции по регистрации прав должно было представить согласие сособственников на регистрацию. То есть не отказ от права преимущественной покупки в случае отчуждения доли в праве собственности по договору купли-продажи, оформленный в соответствии с нормами ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно согласие на регистрацию независимо от того, что послужило основанием для возникновения права собственности. Не было сделано исключения ни для прав, возникающих независимо от регистрации: право на наследство, права - установленные решениями судов, - ни для прав, возникающих независимо от воли сособственников, то есть по договорам передачи квартир в безвозмездную собственность граждан государством, именуемые в обиходе договорами приватизации, ни для договоров дарения, где сособственники не имеют преимущественного права на заключения договора, ни для договоров купли-продажи долей в праве собственности одним из сособственников другому, осуществившему право преимущественной покупки. В случае непредоставления такого согласия на регистрацию регистратор прав обязан был приостановить государственную регистрацию на два месяца и направить извещения о приостановлении государственной регистрации прав всем сособственникам, не выразившим согласие. В случае, если в течение указанного срока сособственники не представляли свои возражения, по истечении двух месяцев регистрация производилась, если же хотя бы одни из сособственников возражал против регистрации, то спор перетекал в судебные инстанции. С учетом загруженности судов вопрос о регистрации мог быть отложен, по сути, на несколько месяцев, до разрешения спора по существу. Данная ситуация приводила к тому, что вопрос регистрации права собственности и, следовательно, права дальнейшего распоряжения объектом недвижимости ставился в зависимость от взаимоотношений соседей в коммунальной квартире.

Новая редакция п. 1 ст. 24 меняет данную ситуацию кардинальным образом.

Во-первых, она применяется к правоотношениям, возникающим только из договоров купли-продажи и в силу п. 5 ст. 250 Гражданского кодекса из договоров мены.

Во-вторых, относится только к сделкам, заключаемым с посторонним лицом, а не с сособственниками.

В-третьих, предоставляется не само согласие, а документ, подтверждающий, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Какие же документы можно расценивать как документы, подтверждающие, что продавец доли надлежащим образом известил сособственников? Такими документами могут являться: подлинники либо нотариально заверенные копии - извещения о намерении продать (обменять) долю в праве общей собственности на объект недвижимости, содержащего сведения о цене и других условиях, на которых лицо продает (обменивает свою долю), и почтового уведомления о вручении сособственникам данного извещения, с указанием даты вручения и подписью лица, получившего уведомление (сособственника или сособственников). Кроме того, таким документом может являться свидетельство, выдаваемое нотариусом в порядке ст. 86 Основ законодательства о нотариате и содержащее сведения о дате извещения, цене и других условиях.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав (при личном обращении данного лица, с предъявлением документа удостоверяющего личность), или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

В целом новая редакция ст. 24 ФЗ-122 во многом облегчила процедуру регистрации прав на доли в праве собственности: сократился круг правоотношений, к которым она применяется, - только договоры купли-продажи и мены, сузился круг лиц участников - продажа только посторонним, подробнее разъяснено, какой документ должен предоставляться в регистрирующий орган и его содержание, сократился срок приостановления регистрационных действий - не более 1 месяца.