На вопросы читателей отвечает юрист компании «АЛЕКСАНДР-Недвижимость» Оксана ШАРОВА
При совершении сделок возникает большое количество рисков: начиная от утраты прав на объект и заканчивая рисками потери прибыли. Очень часто сделка, несмотря на огромные финансовые вложения, так и не завершается успешно. Особенно на рынке загородной недвижимости, где срок проведения сделки от начала подготовки документов до регистрации перехода права может составить несколько лет. Одним из возможных вариантов защиты от убытков служит страхование. Сегодня рынок страхования финансовых рисков в России находится на начальной стадии развития.
– Как застраховать сделку на предмет риска потери прибыли?
– Сегодня страховой рынок может предложить две модели защиты: страхование финансовых рисков и страхование ответственности за неисполнение обязательств. Страхование финансовых рисков предусматривает возмещение страховой компанией убытков страхователя, связанных с неполучением или недополучением дохода вследствие:
– неисполнения или ненадлежащего исполнения контрагентами страхователя принятых ими обязательств по договорам (контрактам);
– досрочного расторжения договоров (контрактов);
– неплатежеспособности контрагентов страхователя по коммерческим или финансовым обязательствам.
Страхование ответственности за неисполнение обязательств представляет собой совокупность видов страхования, предусматривающих обязанности страховщика по страховым выплатам в случае нанесения ущерба объекту страхования. При этом объектом страхования являются имущественные интересы застрахованного лица, являющегося должником, и связанные с обязанностями последнего в порядке, установленном гражданским законодательством, по возмещению убытков, уплате неустойки кредитору в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) застрахованных обязательств, в том числе договорного обязательства.
Таким образом, механизм, в принципе, существует, однако специфика рынка накладывает определенные сложности, основные из которых – определение самого риска и степени ответственности. Как, например, прогнозировать отказ клиента от сделки или затягивание срока оформления документов по причине сбоя в деятельности административных органов?
– Что такое финансовый риск?
– Вообще риск – это возможные отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми вначале.
Финансовый риск – это риск возникновения непредвиденных расходов у некоммерческих организаций и физических лиц в процессе осуществления ими какой-либо деятельности или заключения единичных сделок, не направленных на систематическое получение прибыли.
– Какие разновидности рисков существуют при совершении сделки с объектом загородной недвижимости?
– Это могут быть:
1) убытки, связанные с приостановкой работы административных органов;
2) убытки, связанные с банкротством контрагента по сделке;
3) риск возникновения цены ниже планируемой;
4) снижение фактической рентабельности инвестиционного проекта по сравнению с проектной;
5) убытки в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов;
6) технологические риски, в значительной мере обусловленные спецификой места строительства дома. Например, необходимость укрепления грунтов и фундаментов, производства дополнительных работ;
7) неисполнение (ненадлежащее исполнение) договорных обязательств контрагентом застрахованного лица, являющегося кредитором по сделке;
8) непредвиденные расходы и понесенные застрахованным лицом судебные расходы (издержки).
– Как определить страховую сумму?
– В идеале при страховании упущенной выгоды по договору страховая сумма не может превышать установленную в самом договоре и определяется пропорционально указанному в договоре страхования проценту ответственности страховщика исходя из общей суммы сделки. Страховая сумма может быть исчислена либо в пределах вложений страхователя или контрагента в страхуемые операции, либо включать не только затраты, но и прибыль, которая ожидается от совершаемой сделки. Однако прогнозировать возможные убытки и прибыль по сделке с недвижимостью довольно сложно. Можно приблизительно установить размер затрат на оформление документов, оплату за «ускорение», размер предполагаемой прибыли или возможной упущенной выгоды. А как определить непредвиденные расходы или судебные издержки? Методики определения сумм возмещения в российской практике еще не сложились, и это первое, что тормозит страхование самих сделок. С этим же связана и проблема порядка выплаты страхового возмещения: страхователь должен подтвердить наступление страхового случая и факт причинения ему убытков.
