Каждый собственник недвижимости в один прекрасный день может получить пренеприятнейшее известие – землю, на которой построена квартира, частный дом, дача, гараж, — государство собирается изъять. Разумеется, законным способом – выкупив или предоставив взамен равноценное имущество. Впрочем, предлагаемые компенсации далеко не всегда соответствуют представлениям собственника о подлинной стоимости его недвижимости. Но вынужденный переезд можно пережить с наименьшими потерями, а то и с выгодой для себя.
Просим выйти вон по государственной нужде
В странах, где принята английская правовая система, граждане наживают состояния, продавая государству три аршина земли там, где должна была пройти правительственная трасса. Везет и тем собственникам, на чьих участках удавалось обнаружить месторождения полезных ископаемых. Владелец участка имеет полное право разрабатывать золотую жилу сам или продать ее, в том числе и государству.
К сожалению, в России такое везение невозможно. У нас, как и в большинстве стран мира, власть может изъять у физического и юридического лица собственность, если земля необходима для государственных нужд. Как объяснил партнер крупнейшей юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Виталий Можаровский, соответствующее решение могут принять как федеральные, так и муниципальные власти. Однако согласно нормам статьи 9 Градостроительного кодекса, субьекты РФ обязаны утвердить схемы территориального планирования. Если они этого не сделают, то органы государственной власти и местного самоуправления лишатся права принимать решения об изъятии и резервировании земельных участков для государственных и муниципальных нужд, в том числе путем выкупа, о переводе земель из одной категории в другую на территории данного субъекта.
Валерий Можаровский особо подчеркивает, что термин «государственная нужда» четко прописан в статье 49 Земельного кодекса РФ. Участок может потребоваться для обеспечения обороноспособности и национальной безопасности; для строительства государственной инфраструктуры (бесплатных дорог, портов, аэропортов), объектов федеральных энергетических систем, для разработки месторождений полезных ископаемых; для выполнения Российской Федерацией международных обязательств. Кстати, строительство жилья, в том числе и муниципального, к государственным нуждам не относится.
Как происходит изъятие
Если в вашем имуществе вдруг окажется кровно заинтересована Родина, вам придется пройти через процедуру изъятия недвижимости, механизм которой определяет глава 17 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ее применение на практике Виталий Можаровский объясняет на примере подготовки к зимней Олимпиаде-2012. (Проекты относительно Сочи, которые рассматриваются в Госдуме, должны эту процедуру упростить, но мы ниже будем рассматривать тот механизм, который предусмотрен именно действующим законодательством. Прим.ред).
Строительство спортивных сооружений и современной инфраструктуры в Сочи необходимо для выполнения международных обязательств России. Следовательно, государство в лице специально созданной Олимпийской корпорации должно подготовить примерную программу размещения олимпийских объектов, а правительство РФ – подготовить и утвердить пообъектный перечень этих объектов.
Далее начинаются упредительные маневры – правительство проводит резервирование земель, то есть предупреждает собственников, что земля и недвижимость могут быть изъяты государством. С этого момента земельные участки на этой территории нельзя приватизировать. Также собственники должны иметь в виду, что стоимость улучшения их имущества (строительство, ремонт, посадки), проведенное на зарезервированной земле, им компенсироваться не будет.
Решение госорганов о резервировании и изъятии вносится в реестр недвижимости отдельно, так как обычно власти резервируют больше участков, чем реально изымают. О своем решении власти обязаны сообщить гражданам, прислав по почте уведомление каждому заинтересованному лицу. Кроме того, такая информация обязательно публикуется в прессе.
