Методические рекомендации, изданные Минюстом направлены, прежде всего, на формирование единой практики применения законодательства, регулирующего процесс регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
1 июля 2002 года Министерством юстиции РФ как органом, осуществляющим правовой контроль за деятельностью учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и разработку методических материалов по вопросам практики ведения государственной регистрации прав, утверждены Инструкция о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территории различных регистрационных округов (приказ Минюста № 183, далее - Инструкция о регистрации мены) и Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (приказ Минюста № 18, далее - Методические рекомендации).
Оба эти документа не только устанавливают определенные правила для регистрирующих органов при осуществлении ими тех или иных действий, но и существенным образом касаются лиц, совершающих сделки с недвижимостью.
Что именно изменилось в процедуре регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним?
Рассмотрим сначала значительно усложнившуюся процедуру мены объектами недвижимости. Думаю, не будет лишним напомнить, что в соответствии с пунктом 2 статьи 567 ГК РФ к договору мены применяются правила о купле-продаже. Таким образом, если хотя бы одним обмениваемым объектом является жилая недвижимость, то в силу пункта 2 статьи 558 ГК РФ такой договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.
В том случае, если обмениваются, например, квартиры, находящиеся в разных районах Ленинградской области, никакой особой проблемы ни при регистрации договора, ни перехода права по нему не возникает, поскольку все действия будут производиться одним учреждением юстиции - Ленинградской областной регистрационной палатой (ЛОРП). Совсем по-другому выглядит та же процедура, если обмениваемые квартиры находятся в разных субъектах федерации и, следовательно, в разных регистрационных округах.
Мена квартиры, находящейся в Санкт-Петербурге на квартиру в Ленинградской области с учетом требований, установленных вышеназванной Инструкцией, будет сопровождаться рядом дополнительных действий.
Чтобы избежать дополнительных проблем, хотелось бы обратить внимание на целесообразность составления договора мены в двух подлинных экземплярах, так как каждая обменивающаяся сторона должна будет представить его в учреждение юстиции по месту нахождения того объекта, права на который у данной стороны возникают (в Санкт- Петербурге - в ГБР, в Ленинградской области - соответствующее территориальное отделение ЛОРП). Напомню, что по желанию сторон договор мены может быть удостоверен нотариально, причем в данном случае как нотариусом Санкт-Петербурга, так и соответствующим нотариусом Ленинградской области либо совершен в простой письменной форме. Для регистрации договора все его подлинные экземпляры необходимо представить в один из регистрирующих органов по выбору сторон договора. В нашем случае либо в ГБР, либо в соответствующее территориальное отделение ЛОРП. Далее Инструкция предписывает регистрирующим органам совершить определенные действия. В частности, то учреждение юстиции, в которое поступил на регистрацию договор мены, должно направить второму регистрирующему органу запрос о правах на объект, находящийся на его территории, приложив копию договора. Второе учреждение юстиции, получив сообщение о поступившем на регистрацию договоре, должно внести в Единый государственный реестр прав запись о том, что в отношении данного объекта заявлено правопритязание, а также сообщить необходимые сведения о запрашиваемом объекте. Все эти действия, безусловно, направлены на защиту прав, с тем чтобы исключить возможность одновременного совершения нескольких сделок с одним и тем же объектом недвижимости либо сокрытия наличия обременения или ограничения прав собственника обмениваемого объекта недвижимости. Однако направление запроса и ожидание ответа на него - все это может значительно увеличить срок регистрации договора мены, поскольку зависит не только от регистрирующих органов, но и от работы почты, что, безусловно, делает нецелесообразным использование сокращенных сроков регистрации.
