Изменения в земельном законодательстве

Новый Земельный кодекс РФ вносит существенные изменения в регулирование оборота земли в РФ. Он содержит нормы, которые могут по-разному трактоваться правоприменительными органами, и ряд явных ошибок. Так, например, ЗК РФ вводит государственный кадастровый учет земельного участка как обязательное требование только для купли-продажи земельных участков. Все же можно надеяться, что Земельный кодекс внесет упорядоченность в рынок земли в России.

Новый Земельный кодекс устанавливает следующие правовые титулы на землю: право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право аренды, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), право безвозмездного срочного пользования и право собственности. Ликвидность земли как объекта права определяется возможностью реализации этого объекта. Для продажи земельного участка необходимо, чтобы он находился на праве собственности. Земельный кодекс предусматривает возможность отчуждения (продажи) земельного участка, принадлежащего и на праве аренды, но до настоящего времени ни один из государственных органов не может объяснить, как необходимо передавать права и обязанности по договору аренды земельного участка приобретателю этого права. В соответствии с ЗК РФ, собственники зданий, строений и сооружений могут потребовать от государства оформления права собственности или права аренды на земельные участки под этими зданиями, строениями и сооружениями. Граждане РФ, у которых земельный участок находится на праве постоянного (бессрочного) пользования, на праве пожизненного наследуемого владения или имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, с которыми сделки не производились с 01.07.1990, имеют право на однократную бесплатную приватизацию этих земельных участков (оформление в собственность).

Для проведения сделки с земельным участком необходимо, чтобы был произведен государственный кадастровый учет земельного участка. В процессе государственного кадастрового учета сведения о земельном участке как объекте права включаются в государственный земельный кадастр, земельному участку присваивается уникальный кадастровый номер и определяются границы земельного участка. Кадастровый номер земельного участка индивидуализирует данный земельный участок как объект права на территории Российской Федерации. Кадастровый план четко определяет границы земельного участка, так как является техническим документом по отношению к земельному участку и при последующих сделках с земельным участком должен передаваться новому собственнику земельного участка.

Возможна продажа дома без продажи земельного участка, если земельный участок под этим домом не находится в собственности продавца дома. Этот земельный участок может находиться на праве пожизненного наследуемого владения, бессрочного постоянного пользования либо вообще никак не оформлен, это означает, что он находится в государственной собственности. У покупателя такого дома появляется право на оформление этого земельного участка в собственность или в аренду. Вышеуказанной позиции сразу после принятия Земельного кодекса РФ стало придерживаться Городское бюро регистрации прав на недвижимость Санкт-Петербурга. Ленинградская областная регистрационная палата сначала придерживалась точки зрения, что для продажи дома граждане предварительно должны оформить право собственности или аренды на земельный участок под домом. Это вызывало определенные затраты, связанные с изготовлением кадастрового плана. Территориальные отделения Ленинградской областной регистрационной палаты даже отказывались принимать документы на государственную регистрацию права собственности на дом на основании решения суда о признании права собствен-ности и решения суда об обязании Ленинградской областной регистрационной палаты зарегистрировать право собственности на дом вследствие того, что земля не оформлена в собственность или аренду. В настоящее время Ленинградская областная регистрационная палата отказалась от подобных требований.