В статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации раскрывается понятие самовольной постройки, а также определяется ее правовая судьба, влияющая и на физическое существование самой недвижимости, которой по одному или всей совокупности признаков "посчастливилось" оказаться самовольной постройкой.
Какие же условия, а точнее, несоблюдение каких требований законодательства приводят к последствиям, указанным в вышеупомянутой статье Гражданского кодекса - необходимости признания права собственности на недвижимость в судебном порядке, а то и к ее сносу? Создание недвижимости на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо без получения на это необходимых разрешений, или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, - вот те признаки самовольного создания объекта, при наличии которых создатель недвижимости не приобретает на нее право собственности.
Каждый из них заслуживает самостоятельного рассмотрения, и сейчас я хочу остановиться на проблеме, связанной с разрешением на создание объекта, тем более что эта проблема становится, к сожалению, все более актуальной по мере того, как развивается строительство на земле, находящейся в частной собственности, и реконструкция объектов, так же принадлежащих уже не государству, а юридическим лицам и гражданам.
Какой орган государственной власти и кому выдает административный акт, который предваряет получение остальных разрешений и согласований создания объекта и является основанием для их получения? Разделим условия создания объекта следующим образом:
- новое строительство на земельном участке, находящемся в государственной собственности или реконструкция здания (сооружения), также принадлежащего государству, сопряженные выполнением инвестиционных условий или без таковых;
- строительство на земельном участке, находящемся в частной собственности или реконструкция здания (сооружения), принадлежащего частному собственнику.
В первом случае, если объект недвижимости (земля или здание, которое будет подвергаться реконструкции) находится в собственности государства, для правомерного создания объекта необходимо издание распоряжения Администрации Санкт-Петербурга. В случае предоставления объекта недвижимости на инвестиционных условиях издание распоряжения предваряется решением городской инвестиционно-тендерной комиссии (распоряжение мэра Санкт-Петербурга № 585-р от 03.06.94 г. с последующими изменениями). Если создание объекта не связано с выполнением инвестиционных условий - порядок издания распоряжения Администрации Санкт-Петербурга определен в распоряжении мэра Санкт-Петербурга № 142-р от 18.02.94 г.
Распоряжением губернатора Санкт-Петербурга № 339-р от 09.04.98 г. был изменен порядок получения разрешения для частных собственников земли и зданий. До издания данного распоряжения они должны были руководствоваться распоряжением мэра № 142-р от 18.02.94 г., о котором упоминалось выше. По измененному порядку издание распоряжений, разрешающих строительство недвижимости на частной земле или реконструкцию зданий (сооружений), находящихся в частной собственности, стало в ведении Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга. Однако, правила, установленные новым распоряжением, не распространились на отношения, связанные с градостроительной деятельностью на земельных участках, используемыми гражданами для индивидуального жилищного строительства, в том числе и реконструкцией индивидуальных жилых домов, принадлежащих гражданам. Эти вопросы остались в ведении территориальных управлений административных районов Санкт-Петербурга.
Какие же проблемы, связанные с исполнением вышеуказанных правил возникают? Прежде всего - они далеко не во всех случаях исполняются лицом, которое собралось осуществить строительство или реконструкцию. Процедура получения надлежащего распоряжения занимает время, порой немалое. Не следует и забывать распространенное заблуждение собственников земли и того, что на ней находится имущество уже и так мое, кто посмеет мне что-то запретить с ним делать? Имущество, несомненно, ваше, но законодательство обуславливает распоряжение имуществом только в соответствии с требованиями законов и нормативных актов. Если вы их не исполните, то вместо того, чтобы стать обладателем нового дома, превратитесь в участника судебного процесса, который и определит судьбу вашего строения.
