Если речь заходит о строительстве частного дома, купить десяток соток пока не проблема. Но девелоперы в поиске больших территорий в наиболее популярных для загородного отдыха районах Ленобласти зачастую заходят в тупик. Огромные земельные массивы у Финского залива, а также в окружении озер и лесов давно раскуплены крупными игроками рынка либо находятся в федеральной или муниципальной собственности и не выставляются на продажу.
В настоящее время существует семь функциональных групп земель: земли поселений, земли лесного и водного фондов, особо охраняемые (территории природных, историко-культурных памятников, ансамблей и кладбищ), земли сельскохозяйственного назначения, промышленности и запаса. Наибольшая площадь у земель лесного фонда и земель сельхозназначения.
О перспективах перевода земель сельхозназначения в земли поселений за последние месяцы сказано немало. При этом о возможностях рационального использования земель лесного фонда без ущерба для лесных угодий почти ничего не известно. Считается, что единственный вариант использования инвесторами леса — перевод в другую категорию, а затем хищническая вырубка и массовая застройка коттеджами за высокими заборами. Но для того чтобы извлечь из леса прибыль, вовсе не обязательно его губить.
Зеленый фонд
Лесное законодательство понятие «земельный участок в составе земель лесного фонда» не использует. Лесной фонд состоит из участков, к которым относятся участки леса, участки лесных земель, не покрытых лесной растительностью, и участки нелесных земель. Земля — это неотъемлемая часть леса и лесного фонда. Регулирование «лесных» отношений осуществляется с учетом представлений о лесе как о совокупности лесной растительности, земли, животного мира и других компонентов природной среды, имеющих важное экологическое, экономическое и социальное значение.
Основными законодательными актами, определяющими правовой режим земель лесного фонда, являются Земельный и Лесной кодексы. Статья 8 Лесного кодекса говорит о том, что лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности. В соответствии со ст. 27 Земельного кодекса РФ, а также ст. 8 Лесного кодекса РФ, земли лесного фонда ограничены в обороте и не могут предоставляться физическим и юридическим лицам в собственность. Статья 9 Лесного кодекса РФ допускает передачу участков лесного фонда только на праве аренды, постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного срочного пользования, сервитута.
Наиболее рациональный способ мирного сосуществования бизнеса и леса — аренда участков лесного фонда на длительный период, до 49 лет. Если в течение срока арендатор добросовестно соблюдал все условия договора аренды, то он имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.
Новая редакция Лесного кодекса, принятая в январе 2007 года, наряду с передачей ответственности по ведению лесного хозяйства, значительно расширяет права лесопользователя. В частности, арендатор, заключивший договор аренды на условиях новой редакции ЛК, приобретает право сдавать участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, осуществлять залог арендных прав, вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал. В соответствии с ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» № 217-ФЗ от 24 июля 2007 года, для возможности сдачи участка в субаренду, уступки и т. д. необходим его учет в земельном кадастре (ст. 5 в новой редакции). Гарантией сохранности инвестиционных вложений арендатора в лесную инфраструктуру является механизм пролонгации договора аренды. Это очень важные привилегии, о которых давно говорили девелоперы и которые призваны значительно улучшить инвестиционный климат.
Равнение на отдых
Статьями 21 и 41 Лесного кодекса разрешается строительство на землях лесного фонда для осуществления рекреационной деятельности в целях организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительных и спортивных мероприятий. Данные статьи открывают широкие возможности для строительства коттеджей, гостиниц, турбаз и прочих объектов рекреационной инфраструктуры.
