Конверсия земель сельскохозяйственного назначения

На вопросы читателей отвечает юрист компании «АЛЕКСАНДР-Недвижимость» Татьяна МАРКОВА

Рынок земли в Ленинградской области характеризуется устойчивым интересом клиентов риэлтерских фирм к приобретению земель сельскохозяйственного назначения с целью перевода их в земли поселений. Процедура перевода всегда была сложной и затянутой. Изменилась ли ситуация с вступлением в силу 5 января 2005 г. Федерального закона № 172-ФЗ от 02.12.2004 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее «Закон»)? В этой статье мы ответим на этот и другие вопросы, возникающие у граждан, желающих осуществить конверсию земель сельхозназначения.

– На какие сельскохозяйственные участки распространяются правовые нормы о переводе этих земель в земли поселений?

– Сельскохозяйственными участками в народе называют земли сельскохозяйственного назначения (СН) и земли сельскохозяйственного использования.

Состав земель в РФ представлен землями различных категорий, формируемых по целевому назначению. Землями СН признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства. Земли поселений – это земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные от земель других категорий.

Нередко приобретатели земельных участков сельскохозяйственного использования задают вопрос о возможности их перевода в категорию земель поселений. Но земли сельскохозяйственного использования (20% территории Санкт-Петербурга) входят в категорию земель поселений – это одна из территориальных зон, на которые делятся земли поселений в соответствии с градостроительными регламентами. И в данном случае имеет место не изменение категории земель, а перевод из одной территориальной зоны в другую (из земель сельскохозяйственного использования в земли застройки).

– На что в первую очередь следует обращать внимание потенциальному инвестору или гражданину, желающему приобрести земельный участок в составе земель СН для строительства жилого или коммерческого объекта?

– Многое зависит от того, к какому именно типу земель СН относится конкретный участок. Земли СН неоднородны по составу и подразделяются на сельскохозяйственные угодья (систематически используемые как основное средство производства для получения сельхозпродукции) и земли для ведения сельхозпроизводства и иных, связанных с сельхозпроизводством, целей.

Поскольку сельхозугодья являются наиболее ценной составной частью земель СН, Закон закрепляет особые требования перевода только для этого типа земель СН (ст. 7 Закона). Перевод сельхозугодий в другую категорию земель допускается в исключительных случаях (консервация земель, установление или изменение черты поселений и т. п.).

Запрет на перевод земель Закон устанавливает в том случае, когда кадастровая оценка земель СН на 30% и более превышает среднюю по району. Этим объясняется необходимость приложить к ходатайству о переводе земель СН документ, содержащий сведения о кадастровой стоимости земельного участка.

– Кто принимает решение о переводе земель СН в земли поселений и как урегулирована эта процедура?

– Следует отметить, что правовое регулирование данного вида конверсии земель, осуществляется не только федеральными нормативными актами, но и законом Ленинградской области № 51-ОЗ от 22 июня 2005 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую в Ленинградской области». Данный закон регламентирует процедуру перевода земель СН, находящихся в собственности субъектов или в частной собственности: устанавливает содержание ходатайств о переводе земель, состав документов, условия, сроки их рассмотрения и принятия решений, а также основания отказа в переводе.

Перевод осуществляется решением федеральных и региональных органов власти в зависимости от того, кто является собственником земель. До разграничения госсобственности на землю в Ленинградской области решение о переводе земель СН оформляется распоряжением правительства Ленинградской области (ходатайства подаются в областное КУГИ). Исключение – перевод земель, необходимых для федеральных нужд, осуществляемый Правительством РФ.

– Каковы негативные последствия приобретения юридически некорректно оформленных земельных участков СН?

– Переоформления правоустанавливающих документов на земельные участки, в отношении которых приняты акты о переводе из одной категории в другую, не требуется. Этих актов достаточно, для того чтобы констатировать принадлежность земельного участка к землям поселений и планировать строительство. Наличие серьезных проблем у приобретателя земельного участка СН при ошибках в правовом оформлении возможно в тех случаях, когда приобретаются пакет акций сельскохозяйственного предприятия или земельные паи работников такого предприятия. В первом случае акционирование предприятия предполагает распределение земли между его работниками, что приводит к закреплению на балансе предприятия иного имущества СН. Во втором случае проблема заключается в том, что границы участков, предоставленных по паевому принципу, не устанавливаются, а сами паи формируются в идеальном выражении (в балло-гектарах). Таким образом, изменить категорию земель СН, оформленных ненадлежащим образом, новому собственнику будет очень сложно.