Оборот земель cельскохозяйственного назначения

24 июля 2002 года был принят Федеральный Закон № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", далее по тексту Закон, вступление в силу которого, в соответствии со статьей 19 Закона, должно состояться через шесть месяцев после его официального опубликования, то есть 27.01.03г. (Закон был опубликован в Российской газете № 137, 27.07.02 г.)

Насколько прогрессивен данный нормативный акт для участников земельных отношений?

Бесспорно, Закон во многом конкретизировал и закрепил те принципы, которые были заложены в Земельном кодексе РФ, позволив исключить незавершенное толкование некоторых статей Земельного кодекса РФ. В частности, часть 6 статьи 27 Земельного кодекса РФ, статьи 8 и 9 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" приобрели значимость и могут быть использованы при сделках с земельными участками сельскохозяйственного назначения.

Прежде всего стоит отметить, что земли сельскохозяйственного назначения не исключены и не ограничены в обороте в том понимании, в котором представляют себе многие граждане и юридические лица. Оборот земель сельскохозяйственного назначения имеет некоторые особенности, о которых будет сказано ниже, но сделки купли-продажи, приобретения в собственность у государства, аренда и другие допускаются законодательством и могут проводиться заинтересованными лицами.

Выделим некоторые особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Так, стоит отметить, что иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. Данная норма Закона расширяет толкование части 3 статьи 15 Земельного кодекса о правах иностранных граждан и юридических лиц.

Заслуживает внимание норма Закона (Статья 8) о преимущественном праве субъекта РФ или органа местного самоуправления на приобретение отчуждаемого земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. В данном случае действуют правила продажи, аналогичные продаже доли в праве общей долевой собственности. То есть продавец земли сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

Отдельно следует отметить положения Закона о предоставлении гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Так, статья 10 Закона устанавливает возможность приобретения таких земельных участков в собственность на торгах (конкурсах, аукционах), при этом решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Кроме того, законодатель установил возможность приобретения земельного участка, переданного в аренду гражданину или юридическому лицу, в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка.

Необходимо также выделить особенности регулирования отношений между обладателями земельных долей. Речь идет о земельных долях (паях), полученных при приватизации сельскохозяйственных угодий. Данные земельные участки являются долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Статьей 13 Закона определен порядок выдела земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Федеральный Закон № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" является, безусловно, прогрессивным документом, направленным на объективное и однозначное толкование норм земельного законодательства.

Тем не менее некоторые моменты в области регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения данным нормативным актом не были затронуты. Так, в Законе не определены условия, при которых использование земельного участка без изменения его назначения неэффективно и, как следствие, требует перевода земель сельскохозяйственного назначения в иную категорию.