О законодательстве и рынке загородной недвижимости

На вопросы читателей отвечает юрист компании "Александр-Недвижимость" Оксана ШАРОВА

- Оказывают ли изменения в законодательстве влияние на тенденции развития загородного рынка недвижимости?

- Изменения в законодательстве всегда сопровождают новые тенденции в развитие рынка недвижимости. Конечно, более гибким в этом отношении является городской спектр недвижимости, но и загородный рынок недвижимости не менее динамичен. Это стало особенно очевидным после принятия нового Земельного кодекса и закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", когда рынок загородной недвижимости стал активно развиваться. Больше всего вырос спрос на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство, модным стало возведение коттеджных поселков. Основным стопором в развитии данного направления был лимит свободной земли, пригодной для организованной коттеджной застройки, к тому же было сложно получить большой земельный участок для такого типа жилищного строительства - земли для поселений ограничены, хотя вокруг огромные массивы неиспользуемых сельхозугодий.

Однако в Земельном кодексе существует понятие категорий земель, каждая из которых обладает своим правовым статусом. И строить жилье можно только на участках определенной категории, имеющих соответствующее разрешенное использование. Для того чтобы задействовать под строительство жилья земли сельскохозяйственного и производственного назначения, которые значительно дешевле земель под ИЖС, необходимо было принять закон "О переводе земель из одной категории в другую" и новый Градостроительный кодекс.

- Как повлияет новый закон "О переводе земель из одной категории в другую" и новый Градостроительный кодекс на развитие коттеджного строительства?

- Проблема перевода земель из одной категории в другую возникла давно и наконец была разрешена принятием первоочередного закона "О переводе земель из одной категории в другую". Данный закон открывает возможность получить участки для развития коттеджного строительства. Теперь процедура жестко регламентирована, что позволит, с одной стороны, ограничить своеволие местных властей, с другой - получить доступ к землям, которые можно использовать для развития указанной сферы.

Новый Градостроительный кодекс установил правила землепользования и застройки. Коттеджные поселки могут возводиться исключительно на земельных участках в зоне застройки индивидуальными жилыми домами, которая устанавливается путем жесткой процедуры градостроительного зонирования. Механизм предоставления участков под застройку и согласований проектной документации теперь четко определен. Необходимо лишь выработать схемы взаимодействия с представителями государственных структур при проектировании и реализации коттеджного строительства. Кроме того, придется задуматься и о благоустройстве полученных "лужаек", определить порядок продуктивных и разумных отношений с естественными монополистами.

- Каковы инвестиционные тенденции коттеджного рынка в связи с принятием закона "О переводе земель из одной категории в другую"?

- Уже давно очевидна высокая инвестиционная привлекательности этого сегмента загородного рынка. Строительство коттеджных поселков обеспечивает инвесторам гораздо более высокую рентабельность, чем проекты на любом другом рынке недвижимости.

С предоставлением возможности законного перевода земель, цены на земли любого качества естественно, резко возрастут, что может дать новый импульс для роста инвестиционных проектов в сфере коттеджного строительства. Но при этом возможен всплеск спекулятивной активности располагающих свободными инвестиционными ресурсами профессиональных девелоперов, которых, несомненно, привлечет сверхприбыльность открывшегося свободного пространства. Поэтому в новой ситуации необходимо задуматься о взаимодействии с финансовыми институтами банков в целях инвестиций и финансирования строительства коттеджных поселков.

- Насколько актуально кредитование на рынке загородной недвижимости, в частности ипотечное?

- Вопрос о кредитовании проектов централизованно застраиваемых коттеджных поселков весьма актуален, однако банки неохотно внедряют в практику залоговые операции на земельном рынке, и убедить их в том, что проект будет успешным, очень сложно. Это обусловлено прежде всего спецификой объекта кредитования - загородного дома с земельным участком и рисками, которые сопровождают процедуру оформления прав на участки и строительство.

Еще один фактор - фактическое отсутствие ипотечных программ, рассчитанных на приобретение загородного жилья при том, что распоряжения Центробанка накладывают определенные ограничения на деятельность в сфере инвестирования. Хотя представители Государственной думы заявляли, что ипотека создана прежде всего для среднего класса, нуждающегося в жилье, основные покупатели коттеджей - высокодоходные слои населения, которые в подобных кредитах вряд ли нуждаются. Поэтому о бурном всплеске ипотеки говорить пока преждевременно.