Изменение категории земли в Ленинградской области

25 ноября 2003 года Законодательным Собранием Ленинградской области был принят закон № 97-оз "О порядке перевода земель из одной категории в другую в Ленинградской области (далее по тексту Закон). Закон, который риэлтерские, строительные и инвестиционные компании, работающие в Ленинградской области, ожидали, пожалуй, с момента принятия Земельного кодекса РФ в октябре 2001 года.

Закон раскрывает порядок реализации норм, заложенных в статье 8 Земельного кодекса РФ, в которой полномочиями по переводу земель, находящихся в частной собственности, из одной категорию в другую были наделены органы исполнительной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления, в зависимости от того, является ли земельный участок землей сельскохозяйственного назначения или относится к иному целевому назначению.

В соответствии с этим распределением полномочий в Законе также установлен орган исполнительной власти Ленинградской области, который уполномочен подготавливать решения о переводе земель из одной категории в другую - Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом. Так же, как и в Земельном кодексе РФ, по частным землям, не относящимся к категории земли сельскохозяйственного назначения, решения полномочны принимать органы местного самоуправления Ленинградской области.

Закон открывает широкие возможности в области рационального использования земель Ленинградской области, увеличения инвестиций и освоение новых рынков риэлтерскими компаниями. В отсутствие Закона инвестор действовал на свой страх и риск, приобретая в собственность земельные участки, например, сельскохозяйственного назначения с видом использования - для ведения фермерского хозяйства, не будучи уверен в том, когда и в каком порядке в дальнейшем он сможет использовать их не просто по иному назначению, но и принципиально для других целей.

Бесспорно, Закон не дает ответа на многие вопросы, которые возникают у практиков, занимающихся инвестированием в развитие территорий. Так, в статье 7 Закона одним из оснований для отказа в переводе земель из одной категории в другую является противоречие предоставляемых для перевода документов документам планирования территории. При этом в соответствии со статьей 5 Закона, в обязанность желающим произвести перевод земель из одной категории в другую вменено представить к ходатайству о таком переводе землеустроительную и иную документацию, обосновывающую перевод. Как следствие, можно предположить, что если в соответствующих комитетах по архитектуре органов исполнительной власти и местного самоуправления отсутствуют сведения относительно планирования или эти сведения противоречат запрашиваемой категории, данное обстоятельство будет являться основанием для отказа в переводе частным собственником земель из одной категории в другую. Однако логичнее было бы предположить, что несоответствие планированию территории земельного участка, категорию которого частный собственник желает изменить, должно являться поводом для внесения изменений в планирование территории, разумеется, если эти изменения возможны, не противоречат действующему законодательству и не нанесут ущерб земельным участкам и окружающей территории.

Кроме того, Закон лишь основание обратиться с ходатайством о переводе земель из одной категории в другую в уполномоченный орган власти. Порядок прохождения документов должен быть понятен инвестору и, скорее всего, будет установлен органами исполнительной власти Ленинградской области и органами местного самоуправления и популяризирован в СМИ.

Тем не менее не вызывает никаких сомнений, что Закон существенно повлияет на оборот земель и увеличит активность инвесторов в этом сегменте рынка.