Новый Градостроительный кодекс РФ устанавливает довольно простой порядок получения разрешения на индивидуальное жилищное строительство. Однако вступил в силу он относительно недавно. А все, что было до него, подчас окутано завесой тайн и мрака. Загородные дома часто возводились без соответствующего на то права либо с нарушением тех или иных требований. Узаконить же самовольную постройку бывает весьма сложно. В отдельных случаях сделать это вообще нереально. Итак, наша сегодняшняя статья посвящена коттеджной «самоволке».
Перед тем как приступить к возведению загородного дома, обязательно нужно поинтересоваться, сможете ли вы оформить свои права на участок и находящееся на нем строение. Земля должна быть получена на основании распоряжения главы районной администрации либо приобретена на вторичном рынке недвижимости. А при сооружении жилого дома не должны затрагиваться законные интересы соседей.
Способы легализации
Согласно новому Градостроительному кодексу, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Однако это вовсе не означает, что любой «контрафактный» коттедж в обязательном порядке должен быть уничтожен. Узаконить «нелегальное» строение и получить на него все необходимые права тоже возможно, но только в том случае, если в процессе строительства не были затронуты законные интересы других лиц. Кроме того, хозяину самовольной постройки придется получить исходно-разрешительную документацию, разрешение на строительство, акт Госкомиссии, а также ряд других документов, какие полагаются на еще не построенный дом.
Вообще, могут быть два варианта развития событий: суд признает незаконно возведенный коттедж собственностью либо за-стройщика, либо истинного владельца земельного участка, на котором появился «бесправный» дом. Что будет в первом случае, мы уже упомянули, рассказав об условиях легализации самовольной постройки. Во втором случае владелец земли должен будет возместить нелегалу убытки, которые тот понесет в результате потери дома. Величину этих выплат устанавливает суд.
Если хозяин участка, имеющий на него все законные права, «прихватил» себе лишней муниципальной землицы, отбирать излишек у него, скорее всего, не будут. Ему просто придется выкупить (либо взять в аренду) землю, которая не была ранее оформлена. Если же участок был увеличен за счет землицы соседа, возникшие разногласия придется улаживать самостоятельно (в суд обращаться бессмысленно – надо либо договариваться, либо сносить дом).
Запомните: право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Кроме того, узаконить самовольную постройку не получится ни при каких условиях, если незаконное строение возведено на землях, изъятых из оборота или не предназначенных для строительства.
Все решает суд
Право собственности на самовольные постройки, как мы уже отметили, устанавливается в ходе судебных разбирательств. Иск подается в тот суд, за которым закреплена территория, на которой находится построенный объект (этого требует Гражданский процессуальный кодекс РФ).
При этом суду обязательно должны быть представлены доказательства соблюдения требований охраны окружающей природной среды, правил застройки, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных и других обязательных норм и правил. Достоверность всех этих сведений подтверждается заключениями органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил, а также разрешением на строительство.
После вступления в силу судебного акта гражданину следует обратиться в государственные регистрирующие органы – чтобы оформить право собственности на самовольную постройку. Обратите внимание: если решение суда не содержит сведений, необходимых для регистрации, регистратор или правообладатель имеет право запросить суд о порядке исполнения данного решения, приостановив при этом регистрацию на срок до трех месяцев.
