Оформление сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних

Одним из наиболее распространенных случаев государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются случаи государственной регистрации прав на основании сделок с участием несовершеннолетних. Полагаем, что читателям будет небезынтересно ознакомиться с некоторыми рекомендациями по оформлению и заключению указанных сделок.

Статья 37 ГК РФ предусматривает, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать любые сделки по отчуждению, влекущие уменьшение имущества подопечного. Этой же статьей определено, что и близкие родственники опекуна и попечителя не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечное в качестве дара или в безвозмездное пользование. При этом следует иметь в виду, что Семейный Кодекс РФ (п. 4 ст. 60) распространяет на родителей правила, установленные ст. 37 ГК РФ. при осуществлении ими правомочий по управлению имуществом ребенка.

Следовательно, при отчуждении жилого помещения, собственником (сособственником) которого является несовершеннолетний, либо помещения, где проживают (зарегистрированы) несовершеннолетние члены семьи собственника, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

В соответствии со ст. 34 ГК РФ орган опеки и попечительства осуществляет надзор за деятельностью опекунов о попечителей по месту жительства подопечных. Подтверждением проживания ребенка по конкретному адресу является его регистрация по месту жительства, что фиксируется справкой о регистрации Ф-9, которая представляется нотариусу для оформления сделок.

Таким образом, разрешение (согласие) на оформление сделки с недвижимостью должно выдаваться по месту регистрации несовершеннолетнего.

Если отчуждается жилое помещение, принадлежащее несовершеннолетнему собственнику (сособственнику), проживающему за пределами Российской Федерации, то разрешение на отчуждение имущества дают органы опеки и попечительства по месту нахождения имущества несовершеннолетнего.

В случае если ребенок (опекаемый) живет с законным представителем (опекуном) не по месту регистрации, то при наличии документов, подтверждающих данный факт (справка из детского дошкольного учреждения, школы, детской поликлиники), орган опеки и попечительства вправе принять к рассмотрению документы по отчуждению недвижимости по месту фактического проживания ребенка, указав при этом на данные обстоятельства и согласовав решение данного вопроса с органами по месту регистрации ребенка.

В соответствии с действующим законодательством выдача разрешения или согласия на отчуждение имущества несовершеннолетних производится муниципальными образованиями в форме распоряжения, подписанного Главой муниципального образования.

Основанием для издания распоряжения являются заявления заинтересованных граждан и представителей юридических лиц а также запросы нотариусов.

При отчуждении доли в праве собственности на квартиру одним из сособственников остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по той же цене и на тех же условиях (ст. 250 ГК РФ).

При этом если собственником в такой сделке является несовершеннолетний, то отказ от преимущественного права покупки им или его законным представителем не может быть осуществлен без разрешения органов опеки и попечительства.

Отказ от преимущественного права покупки также оформляется распоряжением муниципального образования, и котором указывается, что муниципальное образование разрешает представителю ребенка отказаться от имени последнего от преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности. В зависимости от ситуации в распоряжении могут быть оговорены условия предоставления такого права.

В случае необходимости разделения долей между членами семьи - родителями и несовершеннолетними детьми, владеющими жилым помещением на праве общей совместной собственности, органы опеки и попечительства для участия в сделке в интересах несовершеннолетних выдают доверенности третьему лицу (п. 3 ст. 182 ГК РФ).

С учетом требований ст. 185 ГК РФ нотариальное удостоверение соглашений об определении долей в праве общей собственности предполагает и нотариальное оформление доверенностей на представительство в таких соглашениях.

Следует иметь в виду, что ст. 37 ГК РФ применяется к любому виду имущества несовершеннолетних, в том числе и к денежным средствам. Ребенок может получить по наследству или в порядке дарения денежные средства, и, следовательно, может быть способным оплатить расходы, связанные с приобретением недвижимости на свое имя.

Если жилое помещение приобретено за счет средств несовершеннолетнего и таким образом уменьшаются его денежные средства как вид имущества, то в данном случае необходимо иметь разрешение на сделку с недвижимостью или согласие на ее совершение органа опеки и попечительства, которые оформляются в форме распоряжения. Это распространяется и на случаи, когда разрешена продажа недвижимости ребенка или его доли в праве собственности при условии приобретения жилья на средства, полученные от продажи.

Однако если в тексте возмездных договоров, направленных на приобретение имущества несовершеннолетними либо от их имени, указывается, что недвижимое имущество приобретается за счет денежных средств законных представителей или иных лиц, а не за счет несовершеннолетних, то ссылка на разрешение органов опеки и попечительства при совершении таких сделок не требуется.