В течение последних десятилетий, покупая земельные участки и загородные дома или затевая новое индивидуальное строительство, многие граждане даже не задумывались об оформлении свидетельства о собственности. Между тем любая постройка, возведенная с нарушением законодательства, является самовольной. Это означает, Что лицо, осуществившее «строительство вне закона», не может распоряжаться домом: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать иные сделки. Кроме того, незаконную постройку власти могут заставить снести. При этом, естественно, возникает вопрос: а можно ли каким-нибудь образом узаконить права на подобные объекты?
Согласно ст. 219 Гражданского кодекса (ГК), строительство загородного дома считается оконченным и вновь созданное недвижимое имущество признается объектом права собственности с момента государственной регистрации. До этого времени застройщику принадлежит право собственности не на полностью готовый объект недвижимости, а на использованные при его строительстве материалы и конструкции либо на объект незавершенного строительства.
Перед началом строительства дома необходимо поинтересоваться, сможете ли вы оформить права на участок и находящуюся на нем постройку. Земля должна быть получена на основании распоряжения главы районной администрации или приобретена на вторичном рынке недвижимости, а при сооружении жилого дома не должны затрагиваться законные интересы соседей. В противном случае у вас появятся проблемы, решить которые весьма трудно (а иногда просто невозможно). Итак, если подобные проблемы у вас уже появились или пока лишь маячат на горизонте, советуем ознакомиться с данной статьей.
Сносить будем?
В соответствии с ГК РФ, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Впрочем, в законе есть и исключения. В частности, там сказано, что узаконить «нелегальное» строение можно, если это не затрагивает законных интересов других лиц. Также необходимо иметь разрешения органов санитарного надзора, пожарной охраны, архитектурного или строительного контроля и др. Суд может признать данный объект недвижимости собственностью либо застройщика, либо законного владельца земельного участка. В первом случае застройщику необходимо получить право на постройку (например, путем приобретения земельного участка по договору купли-продажи). Во втором – владелец земли возмещает нелегальному застройщику убытки, понесенные им в результате потери дома (стройматериалы и др.). Размер подобных выплат определяется судом. Если хозяин участка, имеющий на него все законные права, «прихватил» себе лишней муниципальной землицы, отбирать излишек у него, скорее всего, не будут. Ему просто придется выкупить (или взять в аренду) землю, которая не была ранее оформлена. Если же он расширил свой участок за счет соседской земли, возникшие разногласия придется улаживать самостоятельно либо решать их в судебном порядке.
Учтите, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Кроме того, «узаконить» нелегальную постройку не получится ни при каких условиях, если незаконное строение возведено на землях, изъятых из оборота или не предназначенных для строительства. Однако и при выделении участка муниципальными органами невозможно полностью застраховаться от недоразумений. Известны случаи, когда суд признавал все распоряжения главы администрации отдельного района о выделении земельных наделов незаконными, в результате чего участки «повисали» (с ними нельзя было совершать сделки). Но, как правило, через какое-то время дела рассматривались повторно, и если собственник использовал землю по назначению, ему возвращали все имевшиеся у него права.
Нарушением закона является также проведение строительных работ без архитектурного проекта. Проект составляет специалист, имеющий лицензию на соответствующую деятельность. И только после получения архитектурно-планировочного задания в районном архитектурном комитете.
