Законодательство о недвижимости перспективы развития

Оборот недвижимого имущества в настоящее время регулируется большим количеством нормативных правовых актов, применение которых затрудняется их противоречиями друг другу, несовершенством формулировок. С целью совершенствования правового регулирования отношений, связанных с недвижимым имуществом, рабочей группой, созданной Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, была разработана Концепция развития законодательства о недвижимом имуществе и его регистрации.

В Москве и Санкт-Петербурге состоялись конференции с обсуждением Концепции при участии ее разработчиков - авторитетных ученых, юристов, представителей высших судебных инстанций, нотариата, регистрирующих органов.

Поскольку Концепция - достаточно объемный документ, необходимо сразу заметить, что целью настоящей статьи является не представление позиции по предлагаемым авторами Концепции изменениям законодательства, а краткое информирование о предлагаемых изменениях.

Первая часть Концепции посвящена совершенствованию норм гражданского законодательства о недвижимых вещах как объектах гражданского оборота. С целью упорядочения перечня объектов недвижимости предлагается исключить из него леса и многолетние насаждения, обособленные водные объекты, предприятия как имущественные комплексы. Кроме того, авторы Концепции считают целесообразным прекратить оборот части объекта недвижимости (дома, земельного участка и т.д.), как самостоятельного объекта прав.

Исходя из сложившейся практики и потребностей гражданского оборота, предлагается легализовать в качестве права объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, а также ввести такой объект, как технологический комплекс недвижимого имущества. В основу определения этого комплекса положено объединение разнородных вещей единым хозяйственным назначением.

Для устранения недобросовестного использования права общей долевой собственности и исключения возможности возникновения "карликовых" долей разработчики Концепции считают необходимым ввести норму, определяющую жизнеспособность доли в праве общей собственности. Например, в основу определения жизнеспособности доли в праве на жилое помещение предлагается положить принцип ее соответствия нормам предоставления жилья.

В концепции придается большое значение реализации принципа "единой судьбы" для объектов недвижимости и земельных участков, на которых они расположены. Для этого предлагается введение нового вещного права ограниченного владения земельным участком, которое в силу закона будет автоматически возникать у нового собственника недвижимого имущества в том случае, если права на земельный участок по разным обстоятельствам к нему не переходят.

Вторая часть Концепции посвящена регулированию вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и форме сделок с ним. Прежде всего авторы Концепции считают необходимым отказаться от регистрации сделок и ввести их обязательное нотариальное удостоверение, когда хотя бы одной из ее сторон выступает физическое лицо. При этом с целью уменьшения финансового бремени, связанного с приобретением прав на недвижимое имущество, предполагается значительное снижение нотариального тарифа, взимаемого за удостоверение сделки. Также обязательным станет нотариальное удостоверение доверенностей на совершение сделок с недвижимым имуществом.

Большие перемены предусмотрены Концепцией для органов, осуществляющих кадастровый учет земельных участков, техническую инвентаризацию объектов недвижимости и государственную регистрацию прав на них. Планируется слияние трех структур в одно федеральное учреждение юстиции. Целесообразность такой реформы объясняется тем, что в настоящее время каждая из названных структур ведет свои реестры, во многом повторяющие друг друга. Кроме того, по мнению авторов Концепции, соединение всех трех функций в одном органе позволит сократить финансовые и временные затраты при оформлении прав на недвижимое имущество. Правда, при этом предполагается, что всю техническую работу по описанию объектов недвижимости на основании договоров, заключенных с учреждением юстиции, будут выполнять специализированные организации.

Концепция содержит ряд предложений, направленных как на совершенствование действующего законодательства, так и на оптимизацию процесса оформления прав на недвижимое имущество.

Представленный вариант не является окончательным, поскольку разработчики Концепции на прошедших конференциях высказали заинтересованность в ее обсуждении, итог которому будет подведен к концу 2003 года.